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影响房地产周期的重要因素简单梳理

0 趋势阁 趋势阁 2020-01-19 487

房地产周期是如此的重要,不可能忽略他的影响,简单梳理一下地产的链条跟主要的矛盾,对整个商品周期的把握其实可以起到提纲挈领的作用,毕竟对单一产品的影响非常大。


从短周期角度,地产每3-5年有一轮周期,每一轮都会经历投资的触底、上升、触顶、回落。


房地产销售面积累计增速:




本轮地产销售面积增持从2015年开始,到目前为止持续了5年时间,接近60个月,地产销售面积没有回到负增长,投资以及新开工仍旧维持在高位水平,地产周期还未见底,“房住不炒”调控政策依旧是没有结束。


影响地产周期的最重要因素


短期的地产周期跟政府的经济政策有很大的关系,政府的地产政策在“保经济增长”与“调经济保民生”之间平衡关系。经济下行放开地产销售政策,通过贷款利率以及首付比例刺激消费,进而推动上游企业拿地,开工投资,带动整个地产周期的开启;地产政策收紧,提高房贷门槛,销售增速下行,推动整个地产周期进入下行周期,直到下一轮周期的开始。由于地产的巨大的产业链条跟体量,整个周期会带动社会的库存周期(“利率或者政策环境-地产销售-工业营收-工业库存”),企业盈利周期从而对整个资本市场产生重要的影响。



房地产周期一直存在着“新开工-销售-施工-竣工”的传导逻辑,从数据上看存在比较明显的先后关系。



房地产新开工施工面积


新开工面积指报告期内新开工建设的房屋建筑面积,以单位工程为核算对象,即整栋房屋的全部建筑面积,不能分割计算。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋建筑面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。


房地产投资


房地产开发投资指各种登记注册类型的房地产开发法人单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物,配套的服务设施,土地开发工程(如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程)和土地购置的投资;不包括单纯的土地开发和交易活动。


商品房销售面积


商品房销售面积指报告期内出售商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积)。由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。


房地产竣工面积I(数据质量差)


竣工面积指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工,达到住人和使用条件,经验收鉴定合格或达到竣工验收标准,可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。竣工面积以房屋单位工程(栋)为核算对象,在整栋房屋符合竣工条件后按其全部建筑面积一次性计算,而不是按各栋施工房屋中已完成的部分或层次分割计算


地产产业链条



上游:螺纹钢 水泥 煤炭 玻璃 纯碱 等


下游:瓷砖 厨卫 石膏板 五金 家电 家具 塑料 (汽车)等


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商品房销售面积”和“房屋新开工面积”作为反映房地产景气周期的核心指标:其中房地产下游产业和商品房销售面积同步变化,房地产上游产业链和房屋新开工面积同步变化。从估值上说,上下游估值都跟房地产销售面积增速趋势大体一致。


地产对后周期产业的拉动:



从15开始的这轮地产周期持续的时间确实是比较长的,有各种原因,比如去杠杆导致的施工时长拉伸,一二线跟三四线城市不同步,棚改货币化导致的新开工持续的回升等等。最重要的,是判断这轮,“新开工-销售-施工-竣工”走到什么位置,也就是周期到了哪里。从近期的数据看,逐渐的到了竣工端,目前增速在持续的回升中,什么时候走完很难判断,耐心的等数据逐渐的变化。


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